Kosten bij aankoop of verkoop huis, wie betaalt wat?

Wie voor het eerst een huis (ver)koopt valt soms achterover van het kasticketje. Daar staan tientallen artikelen op, en van sommige wist je niet eens dat ze in de winkelkar lagen. Bodemattest, verkavelingsplan, hypotheekkantoor, registratierecht, landmeterskost... Doe maar! De leukste blijft altijd ‘diverse aktekosten’ van de notaris. Maar wie betaalt dat allemaal? 

Het eerste principe is: de koper betaalt. Nogal logisch, want de koper krijgt het huis. Het tweede principe is dat niemand zich een kat in een zak wil aanschaffen. Alle attesten en stempels die bewijzen wat het huis precies is en die aantonen dat er geen lijken in de kast zitten, die zijn voor rekening van de verkoper. Maar omdat we ons in de vastgoedwereld nooit willen vervelen, zijn daar wel wat uitzonderingen op. Haal eens diep adem en scroll mee naar beneden.

De koper betaalt het huis en wat daarbij hoort

De prijs op Immoweb is niet de prijs van je huis. Dat wist je al, hopen we. Wat komt er nog allemaal bij?

• Verkooprechten: in Vlaanderen is dat 6% voor een eerste woning (5% als je energiezuinig verbouwt) en 10% voor bouwgrond of een tweede verblijf. We komen er daarmee nog goed vanaf, want in Brussel en Wallonië betaal je 12,5%. Alle verschillen tussen Vlaanderen, Brussel en Wallonië vind je hier.
• Als je een nieuwbouw koopt betaal je soms zelfs geen registratierechten aan vadertje staat, maar wel 21% BTW.
• Ereloon van de notaris: dat ligt wettelijk vast en hangt af van de prijs van het huis. Reken voor een huis van 250.000 euro op een kleine 3.000 euro inclusief btw. Goed verdiend, maar daar staat wel wat werk tegenover.
• ‘Diverse kosten’ van de notaris: de kantoorkosten, zeg maar. Reken tussen de 800 en 1.100 euro (+ btw), afhankelijk van de grootte van de papiermolen.
• Registratie van de akte bij het hypotheekkantoor: 230 euro.
• De kosten van de lening. Geld lenen kost ook geld, dat wist je al, maar niet alleen bij de bank. Je betaalt behalve de rente op de lening ook nog eens registratierechten, erelonen en kosten. Reken op ca. 8% van de kosten als het bedrag onder de 220.000 euro ligt, en ca. 10% van de kosten als het bedrag boven de 220.000 euro ligt.

De verkoper betaalt de attesten en de makelaar

De verkoper kan niet alles verstoppen onder een laag plamuur. Bij een pand horen ook administratieve attesten die bewijzen in welke staat het verkeert. Let wel: het zijn enkel de attesten waarvoor de verkoper verplicht moet betalen. Als de elektricien een slecht rapport aflevert voor de bedrading in het huis, dan hoeft de eigenaar dat niet perse eerst te herstellen. Alleen: de koper moet het wel wéten. Dat was die regel van de kat in de zak.

• Bodemattest van OVAM: 54 euro of 218 euro als je een deel van een perceel verkoopt.
• Energieprestatiecertificaat (EPC): tussen de 300 euro voor een klein appartement en 800 euro voor een grote vrijstaande woning.
• Elektrische keuring: tussen de 100 en 200 euro, maar dat loopt op als je het elektriciteitsplan met het schakelschema op zolder bent kwijtgeraakt. Dan moet je ook de extra werkuren voor het nieuwe schema betalen.
• Het as-builtattest: een document waarin de architect opsomt welke details niet overeenstemmen met de vergunde plannen (zonder dat het bouwovertredingen zijn). Er staat geen vaste prijs op, maar de kost is beperkt. Dit attest is niet verplicht.
• Het conformiteitsattest van de stookolietank, als er één is. Dat zou niet meer dan 100 euro mogen kosten.
• Bij een appartement: wettelijke inlichtingen van de syndicus. 
  Soms geven ze die gratis, maar ze mogen er ook een rekening voor sturen. Toch eens navragen als het meer is dan 100 euro is.

Daarbovenop komt ook de kost van de vastgoedmakelaar, als die er is. Dat is logisch, want de makelaar heeft geholpen om het pand te verkopen. Het was een dienst aan de verkoper. Eigenaardig genoeg zijn er toch verkopers die de kost naar de koper willen versluizen. Je mag dat onderling overeenkomen, maar weet wel dat de prijs bij de aankoopsom komt waar je registratierechten op betaalt. De fiscus redeneert namelijk dat je blijkbaar meer geld voor de woning overhad, en rekent daar belastingen voor.

Maar wie betaalt de leveringskosten?

Tot zover klinkt alles misschien nog bekend in de oren. De leveringskosten zijn minder evident. Het zijn kosten die de de notaris of de vastgoedmakelaar aanrekenen om aan alle wettelijke verplichtingen te voldoen voor het compromis. De lijst is lang:

• De verkavelingsakte: rond de 250 euro.
• Bij een appartement of mede-eigendom: de basisakte die uitlegt wat de private en gemeenschappelijke stukken zijn. Daarbij komen ook de bijhorende metingen en plannen, als die nog niet bestaan. De prijs hangt af van de hoeveelheid werk.
• De stedenbouwkundige inlichtingen: tussen de 25 en 150 euro, afhankelijk van de gemeente.
• Kadastrale stukken: de prijzen liggen lager als je ze digitaal aanvraagt.
• Handlichtingskosten: de kosten om de bestaande hypothecaire inschrijving van het pand te schrappen, als die er nog is. Dat is ongeveer 0,7% van het destijds hypothecair ingeschreven bedrag.

De handlichtingskosten zijn voor de verkoper natuurlijk, maar voor de andere kosten zijn er geen vaste spelregels. Belangrijk voor de koper in dit verhaal zijn de afspraken die in het compromis staan. Zorg dat je ze begrijpt! Eenmaal het compromis ondertekend is, staat ook de rekening in steen gebeiteld.

Een klassieker is de landmeter die de grenzen van de grond op plannen tekent, omdat ze er nog niet waren of omdat ze niet duidelijk waren. De verkoper zal vaak argumenteren om die kost te delen met de koper. Ah ja, want voor de koper is het toch belangrijk dat hij weet wat hij precies koopt? Wel neen, het is eigenlijk de verkoper die moet weten wat hij verkoopt. Maar als koper stel je je op dat moment soepel op omdat je dat droomhuis per se wil. En dus eindig je vaak met een gedeelde rekening. We spreken wel al snel over 1.500 à 2.000 euro. Veel geld, als je het ons vraagt!

En dan nu het vragenuurtje

Ben je door al de cijfers geworsteld? Daar stopt het jammer genoeg nog niet, ook na de aankoop van je woning zal je nog steeds bepaalde kosten met je meedragen zoals het Kadastraal Inkomen, Brandverzekering en vermoedelijk een schuldsaldoverzekering.

Besluit: het is ingewikkeld. Ingewikkeld genoeg om zonder blozende kaken bijkomende vragen te stellen. Aan een hypotheek.expert bijvoorbeeld!