"Communiefeest eindigt in vlammen." "Buur vergiftigt labrador voor ongesnoeide haag." Je kent ze wel vanop hln.be. Gedeelde muren, schouwen, grachten en opritten zijn voorbeelden van erfdienstbaarheid, waarbij het ene huis afhangt van het andere. Er is maar één gouden regel: zorg dat je de akte begrijpt vooraleer je de krabbel zet bij de notaris.
Eerst de definitie: “Een erfdienstbaarheid is een last op een erf gelegd tot gebruik en tot nut van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort.” Met andere woorden: je hebt iets nodig van je buur. Een typisch voorbeeld is wanneer jouw huis (= heersend erf) geen toegang heeft tot de straat, zodat je over de grond van je buur moet (= het dienend of lijdend erf). Nogal wiedes, want anders zit je ingesloten. Maar wie moet de oprit onderhouden als de ene buur er met een tractor over rijdt en de andere met een Mini? Dat zijn de kwesties waar elke vrederechter over kan meespreken.
Erfdienstbaarheid is een lastig geval, zelfs voor juristen. Er zijn tientallen soorten, met namen als dakdrop, afpaling en ladderrecht om de haag te snoeien. Soms moet de rechtbank zelfs het stof afblazen van het Veldwetboek uit 1886 om te weten wat er precies aan de hand is. We proberen een beetje licht te scheppen.
Welke soorten erfdienstbaarheid bestaan er?
We onderscheiden drie soorten:
- Wettelijke erfdienstbaarheid: ze zijn geregeld door Vadertje Staat. Er bestaan wetten over verplichte afstanden van vensters, gemeenschappelijke muren of grachten etc. Die gelden voor iedereen.
- Natuurlijke erfdienstbaarheid: ze ontstaan uit de ligging van een perceel. Denk bijvoorbeeld aan jouw tuin die lager ligt dan die van de buren. Wanneer het stortregent, mag jij het aflopende water van het hogere perceel niet tegenhouden door een dam of iets soortgelijks, kwestie van de kelder van Jean-Pierre en Claudine niet onder water te zetten.
- Conventionele erfdienstbaarheid: voor deze moet je extra opletten als je een huis koopt. Het zijn de erfdienstbaarheden die door mensen onderling worden overeengekomen, zoals het recht van doorgang van daarnet. Dat zijn dus de kleine lettertjes van een compromis die je maar beter grondig leest.
Lees het compromis, maar vooral: begrijp het!
Dit alles maakt deel uit van het onderzoek dat de notaris voert over een pand. Sommige erfdienstbaarheden lopen namelijk al tientallen jaren en ze hangen vast aan het onroerend goed, niet aan de eigenaar. Met andere woorden: ze gaan niet zomaar weg. Misschien heb je vandaag toffe buren, maar je weet niet wie er over tien jaar komt wonen. Zorg dus dat de notaris de tekst helder formuleert. Dring erop aan tot je het begrijpt, want dit is waarvoor je hem of haar betaalt: latere problemen vermijden omdat de akte zo klaar was als een klontje.
Moeten we er een tekeningetje bij maken misschien? Welja, graag. Een plannetje helpt. Een klassieker is de beerput bijvoorbeeld. Dankzij een erfdienstbaarheid kan je buurman het recht hebben om die te laten legen via jouw tuin. Als jij daar later hebt bijgebouwd maar de buur staat op zijn strepen, dan zou de ontstoppingsdienst wel eens de slang doorheen je slaapkamer moeten leggen. Vraag dus een plan zodat je weet hoe alle tracés lopen, ook de onzichtbare.
Bij andere aankopen roep je ook een nieuwe erfdienstbaarheid in het leven, bijvoorbeeld wanneer je een appartement koopt of een wooneenheid in een gezellig cohousingproject. Ook hier zal de notaris de omschrijving duidelijk moeten uitwerken en misschien zal er eerst een landmeter aan te pas komen. Eenmaal ondertekend is er geen weg meer terug: je hebt de omschrijving aanvaard. Dag buurman, dag buurvrouw!
Erfdienstbaarheid zonder zorgen?
Bij hypotheek.winkel kunnen we helpen. Niemand kent het wetboek vanbuiten, maar wij kennen wel de juiste mensen om ons oor te luister te leggen. Het enige wat telt, is dat jij weet hoe het zit als je de laatste handtekening zet.
