Roerend of onroerend: wat mag ik mee in mijn lening steken?

Het technische antwoord op de vraag is simpel. Je hypothecaire lening dient voor het financieren van onroerende doelen. Anders gezegd: als het bougeert, dan kan je er geen hypothecaire lening voor aangaan. Maar er zijn maren. Een zonnepaneel is bijvoorbeeld demonteerbaar, maar toch mag die kost mee in de lening. De nog aan te brengen verlichtingsarmaturen, dat mag dan weer niet. En de kosten van de architect, zouden die roerend of onroerend zijn? OK, uitleg graag!

Alles wat je kan vastpakken en verplaatsen: meubels, verlichting, een professionele espressomachine van 10.000 euro — al heeft de prijs er niets mee te maken. Andere dingen worden dan weer onroerend door hun bestemming. Je kon ze ooit wel vastnemen en vervoeren, maar ze gaan uiteindelijk een vast deel uitmaken van het huis. Denk aan waterleidingen, wasbakken, een ingebouwde dampkap of die zonnepanelen van daarnet. De kosten daarvoor vliegen dus allemaal mee in je hypothecaire lening. Een staande lamp? Nee. Ingebouwde spots? Ja.

Een tweede regel is dat alles wat onroerend is, verbonden moet zijn aan je huis. Wat je in de tuin bouwt, valt daar niet onder: het tuinhuis, de omheining, het zwembad. Nee, sorry, zelfs de minigolfbaan niet. Maar het terras aan je woning en die prachtige veranda dan weer wel. Kleine vuistregel: alles wat je kan krijgen aan 6% BTW omdat de woning ouder is dan tien jaar en omdat een aannemer de werken uitvoert, kan je financieren via een hypothecaire lening. Daarom moet je het nog niet onder de 6%-regel kopen — neen, als het theoretisch kan, dan is het OK.

Wat met de kosten van de notaris en de architect? Of de infrastructuurwerken voor wie in een verkaveling koopt? De BTW bij nieuwbouw of verbouwingen? Hier is er een verschil tussen theorie en praktijk. In theorie zijn al die dingen gelinkt aan de aankoop van een onroerend goed. Zonder een huis kan je die kosten niet maken. In de praktijk zit het lichtjes anders. De notariskosten en registratierechten zal geen enkele bank je laten financieren met een lening. Het mág zelfs niet meer, dat heeft de Nationale Bank zo beslist.

Voor andere kosten beslist elke kredietgever hoe ver hij wil gaan. Sommigen zien de BTW op (ver)nieuwbouw nog zitten, anderen helemaal niet. De kosten van de architect, de veiligheidscoördinator, de aansluiting van energie kunnen in theorie allemaal gefinancierd worden, maar ook hier zal het afhangen van de goodwill van de bank. Als je er nog aan twijfelde: je hebt dus wel degelijk een spaarpot of gulle ouders nodig als je voor het eerst een huis koopt.

Bij een herfinanciering kan je, vreemd genoeg, wel veel meer kosten in het nieuwe krediet opnemen. Dus als je al een tijdje aan het afbetalen bent én je herfinanciert dat krediet naar een lagere rentevoet én je combineert dit met een (energievriendelijke) verbouwing, dan zwiert de bank de kosten van de architect, notaris en BTW meestal wel gewoon op de hoop. De achterliggende redenering is dan dat de waarborg voor de bank hoog genoeg is. Ze zijn er tegen dan gerust in. En als het risico aan hun kant beperkt is, dan laten ze er je graag voor lenen.