12% registratierechten op tweede woning — en nu echt voor iedereen

Achterpoortjes zoeken, het is zowat onze nationale sport. Binnenkort gaat er wel één van die achterpoortjes dicht voor wie een tweede woning koopt. Foefelen met verlaagde registratierechten zal niet meer lukken vanaf 2026.

De Vlaamse regering heeft in de voorbije jaren al een paar keer de registratierechten (of ‘verkooprechten’) verlaagd. Sinds 2025 betaal je nog maar 2% op je eerste woning. Op een bouwgrond of een tweede woning betaal je 12%. Een serieus verschil! Het idee daarachter was om jonge gezinnen wat te sparen en de sterkste schouders meer te belasten. Rechtvaardig idee, maar in de praktijk ging het er vaak anders aan toe.

Een koper moest zich binnen de drie jaar domiciliëren in het nieuwe huis om de 2% registratierechten te krijgen. Maar de wet zei niet hoe láng. Sloebers gingen zich dus officieel inschrijven in de tweede woning, tot de wijkagent langskwam om dat vast te stellen. En van zodra dat gebeurd was, keerden ze officieel terug naar hun echte huis. Tienduizenden euro’s in the pocket! Vanaf 2026 kan dat niet meer, je moet voor minstens een vol jaar gedomicilieerd zijn in het huis dat je koopt.

De regel zei dat je “niet de volle eigenaar mag zijn van een andere woning” om van het verlaagde tarief te genieten. Ook dat liet ruimte voor gefoefel. Je kon bijvoorbeeld perfect je kinderen voor een klein stukje eigenaar maken van je villa in Brasschaat om dan een appartement in Knokke te kopen aan verlaagd tarief. Dat zal nu niet meer lukken, en ook niet via ingewikkelde constructies met een vennootschap. Een tweede woning is een tweede woning, en daar komen 12% belastingen op.

De verstrengde regels gelden ook voor koppels en nieuw samengestelde gezinnen. Je moet allebei gedomicilieerd zijn in het enige huis waar je ook woont. Zal de wijkagent dan een jaar lang elke dag langskomen en aan de hoofdkussens voelen? Neen, maar er is ook nog zoiets als het bevolkingsregister. Daarin staat waar jij en je partner wonen, en sinds wanneer. Officiële briefwisseling komt toe op je domicilie, en een tweede pand verhuren kan bijvoorbeeld ook nooit zonder dat de overheid dat ziet.

Besef vooral: Vlaanderen kan het geld goed gebruiken en de fiscus zal dus ook met een arendsoog controleren. Als ze je betrappen, betaal je niet alleen de achterstallige 10% registratierechten, maar ook nog eens 20% boete. Stel dat het extra appartementje met zicht op zee 500.000 euro kostte, dan zal het extra prijskaartje zo 60.000 euro bedragen. Dat zal zelfs een CEO in de portefeuille voelen.

De verstrenging vanaf 2026 geldt enkel voor Vlaanderen. Maar in Wallonië en Brussel gelden hoe dan ook andere regels rondom de registratierechten. Toch nog niet volledig mee? Wij leggen het graag uit.