Wat is erfpacht? En zit het ook bij ons in de lift?
Gepubliceerd op februari 9, 2024
Een huis kopen maar de grond huren, dat is erfpacht. In miljoenensteden als Parijs, Londen en New York is het de gewoonste zaak van de wereld. Bij ons is het nog grotendeels onbekend — en dus onbemind. Maar er hangen wel degelijk voordelen aan vast, zeker voor kopers met een bescheiden budget.
De reden waarom erfpacht in die miljoenensteden zo goed draait, is dat de huizen er zo duur zijn — of zeg maar onbetaalbaar. Bij ons is een huis kopen ook knap lastig geworden voor een jong koppel, vandaar dat het ook hier interessant wordt als je de aankoopprijs van de grond uit de rekening houdt.
Hoe werkt erfpacht? De erfpachtgever blijft eigenaar van de grond. De erfpachtnemer koopt het huis, maar betaalt een zogenaamd jaarlijkse ‘canon’ voor de grond. Dat is meestal een paar procent van de waarde. Als de canon 2% bedraagt, en de grond zou normaal 100.000 euro kosten, dan betaal je 2.000 euro per jaar. Een erfpacht geldt voor minimum 15 en maximum 99 jaar. Van zodra die termijn vastligt, kan de erfpachtgever die niet zomaar veranderen. Je zit als koper dus wel degelijk gebeiteld voor een hele tijd.
Een zegen voor wie het minder breed heeft
De formule dient altijd om de aankoopsom te drukken, zodat het pand aantrekkelijker is voor mensen met een kleiner budget. Soms is de erfpachtgever een stedelijke overheid die meer jonge koppels wil aantrekken of een sociaal woonbeleid wil voeren. Er zijn zelfs gevallen waarbij de gemeente grond in erfpacht geeft aan amper 1% én de kans biedt om na een aantal jaren alsnog de grond erbij te kopen (waarbij ze de betaalde canon aftrekken van het bedrag). An offer you cannot refuse!
Zulke supervoordelige voorwaarden zal je niet tegenkomen op de privé huizenmarkt. De canon zal hoger liggen, zonder definitieve aankoopmogelijkheid. Maar toch scheelt het qua prijs ook hier zeker een slok op de borrel. Bovendien bespaar je op de registratierechten, omdat je geen eigenaar wordt van de grond. Bouwfirma’s en ontwikkelaars bieden de formule nu vooral aan voor een tweede verblijf aan de kust.
De markt is nog niet volledig mee
Zijn er dan geen nadelen aan? Zeker wel. Want zelfs al ben je eigenaar van de woning, je mag er niet 100% je goesting mee doen. Voor een verbouwing heb je de goedkeuring nodig van de erfpachtgever. Alles moet dus in overleg gebeuren. Nog een nadeel is dat je minder makkelijk kan doorverkopen. Wie bijna aan het einde van de erfpacht zit, zonder zicht op een mogelijke verlenging, krijgt dat huis natuurlijk niet makkelijk van de hand.
Hoe moet je daar dan een hypothecaire lening voor afsluiten? Slimme vraag! Want de bank wil natuurlijk een stok achter de deur. Als ze enkel het huis als waarborg hebben, zonder de grond, en jij geraakt in de problemen met de afbetaling, dan kunnen ze het moeilijk zomaar verkopen. Ook omdat de markt voor huizen met erfpacht nog zo klein is. Vandaar dat de erfpachtgever in de meeste gevallen mee zal moeten ondertekenen voor de hypothecaire waarborg.
Wij zijn al mee, jij ook, nu de bank nog
Nog niet alle bankiers zijn mee, maar hypotheken zijn gelukkig (letterlijk) onze winkel. Wij adviseren dus graag, en we kunnen een erfpachtdossier ook bij de bank verdedigen. En vermoedelijk zullen we dat steeds vaker moeten doen, in de komende jaren. Maak een afspraak, je weet ons zitten.