12 % de droits d’enregistrement sur les résidences secondaires : pour tout le monde 

Trouver des failles dans la réglementation est presque un sport national. Bientôt, l’une d’entre elles sera comblée pour les acheteurs de résidences secondaires. Dès 2026, il ne sera plus possible de frauder en réduisant les frais d’enregistrement.

Le Gouvernement flamand a déjà réduit à plusieurs reprises les droits d’enregistrement (ou « droits de vente ») ces dernières années. À partir de 2025, vous ne paierez que 2 % sur votre premier achat immobilier. Pour les terrains à bâtir ou les résidences secondaires, le taux sera de 12 %. Une différence significative ! L’objectif était d’alléger la charge fiscale des jeunes familles et de la reporter sur les familles les plus aisées. Une idée louable, mais dans les faits, la réalité est souvent différente.

Pour bénéficier des 2 % de droits d’enregistrement, l’acheteur devait se domicilier dans le nouveau logement dans un délai de trois ans. Mais la loi ne précisait pas la durée de cette domiciliation. Les petits malins effectuaient donc cette démarche pour leur résidence secondaire jusqu’au passage de l’agent de quartier. Une fois cette formalité accomplie, ils réintégraient officiellement leur domicile principal. Des dizaines de milliers d’euros économisés ! À partir de 2026, cette pratique ne sera plus possible : il faudra avoir résidé dans le logement pendant au moins un an.

La règle stipulait que vous ne pouviez « pas être propriétaire d’un autre bien » pour bénéficier du taux réduit. Cela laissait une certaine marge de manœuvre. Par exemple, il était tout à fait possible de céder une petite part de sa villa à Brasschaat à ses enfants et d’acquérir ensuite un appartement à Knokke à un taux réduit. Ce ne sera plus possible, même par le biais de montages complexes avec une société. Une résidence secondaire reste une résidence secondaire et est donc soumise à une taxe de 12 %.

Les règles plus strictes s’appliquent également aux couples et aux familles nouvellement formées. Vous devez tous deux être domiciliés à la même adresse. L’agent de quartier viendra-t-il fouiller vos oreillers tous les jours pendant un an ? Non, mais il existe aussi le registre de la population. Il indique où vous et votre partenaire avez vécu, et depuis quand. Le courrier officiel est envoyé à votre domicile, et la location d’un second logement, par exemple, est impossible sans que l’administration en ait connaissance.

Gardez ceci en tête : la Flandre a grand besoin de cet argent, et le fisc sera très vigilant. Si vous êtes pris en flagrant délit, vous devrez non seulement payer les 10 % de frais d’enregistrement dus, mais aussi une amende de 20 %. Supposons que l’appartement secondaire avec vue sur mer coûte 500 000 €, le surcoût s’élèvera facilement à 60 000 €. Une addition salée, même pour un PDG.

Le durcissement de la réglementation à partir de 2026 ne concerne que la Flandre. Toutefois, les règles relatives aux droits d’enregistrement sont différentes en Wallonie et à Bruxelles. Vous n’êtes pas au courant de tout ? Nous sommes là pour vous expliquer.