Het hypothecair mandaat: goedkoop of gevaarlijk?

door Renaat Acke op 25 mei 2020

Spoiler alert: het is goedkoop én gevaarlijk. Het hypothecair mandaat is een typisch Belgische constructie die ze in de rest van Europa niet eens kennen. Waar komt het op neer? Als je beste maatjes bent met de bank en ze geloven dat je de lening makkelijk zal afbetalen, dan kan je er gewoon de hand op schudden en duizenden euro’s aan registratierecht vermijden... 

Wie geld leent voor een huis, krijgt dat niet zomaar. De banken willen een garantie dat ze hun geld terug gaan zien als jij financieel kopje onder gaat. De notaris noteert daarom in de akte dat je huis dient als onderpand. Als jij de lening niet meer kan afbetalen, krijgt de bank als eerste haar geld terug wanneer het huis verkocht wordt. Voilà, tot zover het basisprincipe van een hypotheek. 

Maar nu komt de twist: ofwel vraagt de bank aan de notaris om die garantie officieel te registreren (de hypothecaire inschrijving), ofwel blijft het bij woorden zonder daden (het hypothecair mandaat). In dat laatste geval kopt de notaris de voorzet niet binnen bij de registratiedienst AAPD. De bank krijgt nu enkel het recht om in de toekomst, wanneer zij dat willen, over te gaan tot een hypothecaire inschrijving, maar nu gewoon even niet. 

Het hypothecair mandaat: véél goedkoper! 

Het straffe is dat die formaliteit duizenden euro’s uitmaakt. Het prijskaartje van een normale hypothecaire inschrijving ziet er zo uit:  

  • 1% van het bedrag van het geleende bedrag als registratierecht 
  • hypotheekkosten AAPD
  • het ereloon van de notaris voor het opmaken van de akte 
  • de post met ‘diverse aktekosten’ 

Om je een idee te geven: voor een hypothecaire inschrijving van 200.000 euro betaal je ongeveer 5.250 euro. Blijft het bij een mandaat, dan betaal je enkel de kosten van de notaris van pakweg 1.250 euro. Wablief? Dat is een verschil van 4.000 euro voor precies dezelfde lening!  

En nu het slechte nieuws? 

Waarom doet niet iedereen dat dan? Ten eerste: het is een grote gunst van je bankier. Die neemt namelijk een groter risico. In principe zou jij je elders een hypotheek op je huis kunnen nemen zonder daarover te piepen. (Let wel: dat is zeer onwaarschijnlijk, omdat de banken ook onderling afspreken dat ze elkaar geen loer zullen draaien.) Ze verlenen die gunst enkel aan klanten waar ze een vertrouwensrelatie mee hebben, niet aan een jong koppel dat nipt genoeg geld heeft voor hun eerste liefdesnestje. Tja, zo werkt het... 

Maar er is ook een reden om zelf te twijfelen. Een hypothecair mandaat betekent namelijk dat de bank een volmacht krijgt om zelf over te gaan naar een hypothecaire inschrijving. Ze moeten dat niet motiveren. Eender wanneer, eender waarom. Dat is nu eenmaal wat ‘mandaat’ betekent. En dan betaal je wél plots die registratiekost, als een donderslag bij klare hemel.  

Het zwaard van Damocles 

Er zijn genoeg verhalen van mensen die op een wereldreis gingen en onverwachts onder nul gingen met lopende opdrachten die ze vergeten waren. Dan gaat het rode lichtje branden bij de bank en de machinerie schiet in gang. Zij kunnen je even niet bereiken, vertrouwen het zaakje niet en gaan meteen over tot de hypothecaire inschrijving met de bijhorende rekening. Die wil je niet in de brievenbus vinden als je na drie maanden helemaal zen thuiskomt...  

Ander scenario: je verplaatst je beleggingsportefeuille van bank A naar bank B. Bank A kan daar niet mee lachen. Net die belegging gaf hen het vertrouwen om de gunst van het mandaat toe te staan. Nu zien ze hun vertrouwen misschien beschaamd en dan zouden ze dat hypothecaire mandaat wel eens kunnen omzetten. Het kan perfect, ze hoeven zich niet eens te verantwoorden.   

Tot slot: we zeiden al dat dit een typisch Belgische constructie is. De kans bestaat dat de Europese Centrale Bank in tijden van crisis — we zeggen maar iets: een pandemie — in de toekomst aan onze oren trekt. De ECB kan argumenteren dat de Belgische banken zomaar geld geleend hebben zonder échte waarborg. Dan kunnen de banken de zwarte piet doorspelen naar hun klanten en al die mandaten omzetten in inschrijvingen. We zeggen niet dat het zal gebeuren, maar het kán. En dat soort dure verrassing heeft niemand graag. 

De puntjes op de i 

Voor de volledigheid moeten we nog melden dat er ook iets bestaat als een hypothecaire belofte. Maar dat is in het kader van woonkredieten zo zeldzaam, dat we je hiervoor doorverwijzen naar een van onze hypotheek.experten. 

New call-to-action